商業施設（ショッピングセンター）の管理業務は店舗ビルと比較した場合に、運用の方向性やターゲット、目的が異なるため、様々な業務が発生することがあります。今回は施設での常駐管理を例にその業務についてご紹介いたします。

テナント管理、売上管理業務

店舗ビルと同じようにテナントの管理を行います。商業施設の場合は密に各店長等とのコミュニケーションをはかり、テナントの健康状態を把握することが大事な業務です。また売上状況を確認することで退店リスクの把握にも役立てます。

販促活動

商業施設ではイベントの実施や施策をすることでテナントの売上支援をすることも重要です。
土日のキャラクターショーやアパレル店舗等のプレゼンテーション、SNS等業務、館内のポスター等の販促物の作成、イベントスペースでの物産展等の催事企画等、それを目的に足を運んでいただけるような施策まで様々です。

テナント誘致業務

商業施設の業務の肝であるテナント誘致は、お客様からみれば魅力ある店舗の有無が施設を選ぶ理由になるため、あらゆる側面から出店するテナントを審査します。
既存のテナントと競合しないか？この施設に必要な業種業態か？これまでにない斬新かつ支持される内容か？ひとつひとつを考えて、全体的にまとめていくＰＭ業務の中でも特に重要な業務です。

施設リニューアル計画

どんな施設も月日が経つにつれ、開業当初は真新しさや集客力のあったテナント業態も顧客からの関心が薄れてしまい、他の競合施設と比較し魅力に乏しい施設になってしまうことがあります。

商業施設ではこういったマンネリを防ぐため各フロアでの大幅なリニューアルができるように、各テナントとの契約形態は定期建物賃貸借契約、かつ契約終了日を統一しているケースが多いです。

個店ごとのテナント入替だけでは訴求力が小さいですが、施設全体、フロア全体等大幅な刷新をすることで消費者からみた施設の存在価値を維持することに繋げます。

お客様対応

迷子や落とし物等の対応をするのも管理者としての業務です。時には新店のオープン等のお客様の整理、誘導や、館内を見回り破損個所、汚損箇所、不審物等がないか確認することも重要な業務です。

商業施設では、老若男女問わず多くの方に館内でのひとときをお楽しみいただくことが使命です。

より楽しく、より快適に、より安心して過ごせるように、そしてまたご来館をいただけるような施設を目指しておりますので、PM業務を通じて地域に貢献できることも魅力のひとつであると考えます。

参照：「主な管理物件の一覧はこちら」

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ご所有のビル資産を守り、また、収益を最大化するために様々な管理サービスがございます。
代表的な管理サービスとしては、下記の種類です。

今回は、PMを管理会社へ依頼する
メリットに関しての記事となります。

PM（プロパティマネジメント）とは？

PMの目的としては「不動産の資産価値の維持・向上」となります。
第一としては、空室を抑制し収入を増加・安定させる事です。空室率が上がれば当然に賃料収入が大きく下がります。
そのため、空室発生時には、近隣相場、建物状態から適正な賃料を算出し、オーナー様のご意向に沿って早期に新たなテナントの誘致が必要となります。一方で、既存区画では適正な賃料で運用が出来ているのか？更新等のタイミングで賃料増額の交渉を行う必要性もあります。

また、日常のテナントからの問合せや、トラブルや問合せの際にも的確・適正に対応を行う事も非常に大切となります。
その他、BM項目（ビルの設備面の点検等）は適正であるのか？ビルのテナント構成や誘致を行う際の業種の見極め等、非常に重要な役割となります。

PMを管理会社に依頼するメリット、デメリット

＜メリット＞

• オーナー様の立場に立って、管理のプロが代理となって動いてくれる。
• 即答する必要がなくなるため、冷静に対応をすることができる。
• テナントからの夜間や休日等の急な対応が不要となる。
• 仲介役がいる事で、テナントからの状況や希望を把握した上で対応する事が出来る。
• テナントからの家賃や電気・水道料などの入金確認の漏れを防ぐ事が出来る。
• 滞納や未納があった際に、管理会社が催促や督促を行ってくれる。
• テナントとの直接のやり取りが不要となる。

＜デメリット＞

• 管理費用がかかる。
• テナントと自ら接する機会がなくなるため、関係性は薄くなる。
• テナントからの夜間や休日の緊急対応の連絡が入る事があり、オーナー様自ら対応が必要なケースがある。

PM会社を選ぶポイント

所有不動産の特徴によりＰＭ会社の選定が大切です。
なぜならば、管理会社毎に強みとする内容が変わるためです。
例えば、主な管理物件が「住居」の場合、「事業用」である場合、または、大手管理会社、独立系の中小規模の管理会社等でも変わります。
注視すべきポイントとしては「客付力」。利回りを高めるためには、当然に空室が出た際にどれだけ早く客付けが行えるか？のスピードが大切となります。例えば「事業用」であれば現地への看板や、不動産流通サイトへの登録の他に様々な大手企業様との直接にご紹介ができるパイプを持っているのか。「住宅用」であれば、店舗があり接点を持つ事が出来るのか？等、また、管理を主に行っている会社や、客付けに力を入れている会社等、様々です。

ご検討の際には複数の管理会社からお話しを聞く事をおすすめします。

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